N12是大多伦多地区最常见的"非过错"（no fault）终止租约通知之一。当房东表示自己、近亲或物业买家想搬进出租单位时，就会使用这份通知。对租客而言，尤其在租房市场紧张的情况下，收到N12会令人不安。对小房东而言——例如出租地下室或公寓、现在需要让父母或成年子女入住的业主——表格上的一个错误就可能意味着整个程序要重新开始。
相关规则来自安省《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act, 2006）以及房东与租客委员会（LTB）的表格和说明。
N12只是一份通知，是第一步。如果租客不搬走，房东必须使用L2表格向LTB提出申请，由LTB在听证后决定是否终止租约。即使房东证明了自己的理由，LTB在决定是否拒绝或推迟驱逐时，也必须考虑所有情况。
只有法院执行办公室（Court Enforcement Office，即Sheriff）才能执行驱逐令。房东不能自行换锁或把租客赶走。
N12上有两种理由：
"直系亲属"是指房东（或买家）的配偶、子女或父母，或配偶的子女或父母。兄弟姐妹、表亲和朋友都不符合资格。
只有个人房东才能发出N12。拥有该单位的公司不能发出此类通知。此外，某些公寓改建、物业分割及产权合作社（equity co-op）的情况也有限制。
N12上的终止日期必须在发出通知后至少60天，并且必须是某一租期的最后一天（或定期租约的最后一天）。计算时不包括发出通知的当天。如以快递送达，须加一个工作日；如以邮寄或Xpresspost送达，须加五天。房东不能用把通知贴在租客门上的方式送达。
收到N12后，租客可以提前至少10天以书面通知房东，在更早的日期结束租约。
一般来说，房东必须向租客支付相当于一个月租金的补偿，或提供一个租客可以接受的其他出租单位。补偿必须在通知所列的终止日期当天或之前支付。如果房东没有支付规定的补偿，也没有提供可接受的单位，LTB不会发出驱逐令。
2026年9月21日起的变化： 对于2026年9月21日或之后发出、理由为房东自用（房东本人、其直系亲属或护理人员）的N12，如果终止日期在发出通知后至少120天，并且是某一租期或定期租约的最后一天，房东无须支付补偿。
这一例外不适用于买家自用的N12。在这种情况下，仍须支付一个月租金的补偿（或提供可接受的替代单位）。2026年9月21日之前送达的N12则适用旧规则。
若要依据N12驱逐租客，房东必须：
对租客而言，这些要求非常重要。缺少声明、终止日期有误、未付补偿，或过往多次发出N12的记录，都可能在听证中产生影响。
通知中所列的人必须真正打算入住该单位。如果前租客认为N12是恶意（bad faith）发出的，可以使用T5表格向LTB提出申请，一般须在搬出后一年内提出。即使租客是因为LTB驱逐令而搬走，也可以提交T5；但如果租客仍住在该单位内，则不能申请。
例如，如果通知中所列的人在终止日期后（如租客较晚搬走，则在租客搬走后）60天内没有入住；或者在发出通知至租客搬出后一年期间，房东刊登广告出租该单位、将其租给他人、刊登广告出售该单位或所在建筑物、拆除该单位，或采取步骤将其改作非住宅用途，房东即被推定为恶意。房东仍可在听证中尝试证明自己出于诚意。
如果LTB裁定存在恶意，可以下令给予多种补救，例如租金减免、新住处租金较高时一年的租金差额、合理的搬家和仓储费用、一般补偿，以及向LTB缴纳的行政罚款。
租客：
房东：
我必须在N12上的日期搬走吗？ 不必。仅凭通知并不会终止您的租约。如果您留下，房东必须向LTB申请，由LTB在听证后作出决定。如果LTB发出驱逐令，您可能会被要求就终止日期后继续居住的天数支付补偿。
房东的弟弟想搬进来，这样可以吗？ 不可以。N12所指的直系亲属是房东的配偶、子女或父母，或配偶的子女或父母。兄弟姐妹不符合资格。
房东给了我120天通知，我还能拿到一个月租金吗？ 如果N12是在2026年9月21日或之后发出、理由是房东自用，而终止日期至少在120天后并落在租期最后一天，则无须补偿。如属买家自用的N12，仍须支付补偿。
我搬走几个月后，原单位被放上网出租。我可以怎么办？ 您可能可以提交T5申请，主张房东恶意收楼，一般须在搬出后一年内提出。请保留广告截图及其他证据。
本文仅为一般信息，不构成法律意见。每个案件均取决于其具体事实。
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